De ce nu s-a finalizat sistemul integrat de cadastru și publicitate imobiliară în cele trei decenii care au trecut de la adoptarea Legii nr. 7/1996? Cum s-ar putea accelera finalizarea sistemului? Cauze de ordin istoric și absența unei concepții coerente despre publicitatea imobiliară explică, dar nu justifică întîrzierea lucrărilor cadastrale și deschiderea cărților funciare pentru imobilele din toată țara.
Istoria formării și consolidării statului român explică existența diversității sistemelor de publicitate imobiliară în dreptul românesc. Formarea statului român în a doua jumătate a secolului al XIX-lea, mai întîi sub denumirea de Principatele Unite, iar apoi sub aceea de România, devenită regat după cîştigarea independenţei, a fost însoțită de un proces de modernizare instituțională care a inclus, între altele, preluarea tradiției juridice occidentale, în principal pe filieră franceză. Codul civil român de la 1864, variantă destul de fidelă a Codului civil francez, a preluat principiul libertății contractuale, principiul autonomiei de voință și principiul consensualismului. Pe temeiul acestor principii, criticate ulterior din perspective doctrinare diferite, contractele își produc efectele prin simpla lor încheiere, fără îndeplinirea vreunor formalități speciale.
Era firesc deci ca, în momentul în care exigențele impuse de securitatea juridică au condus la introducerea unui sistem de publicitate imobiliară, acesta să fie adaptat acestor principii. Ca în mai toate țările care au preluat tradiția juridică întemeiată pe Codul Napoleon, și în România a fost adoptat un sistem de publicitate imobiliară cu caracter personal, înscrierile în registrele de publicitate asigurînd doar opozabilitatea față de terți, fără a condiționa constituirea sau transmiterea drepturilor reale imobiliare. S-a dorit astfel să se păstreze ideea că actul juridic își produce efectele, chiar și în privința constituirii și transmiterii drepturilor reale imobiliare, din momentul încheierii sale, deși numai între părți, iar nu și față de terți. În realitate, principiile evocate mai sus erau în mod drastic restrînse în acțiunea lor, cît timp producerea efectelor actului juridic față de terți era condiționată, în materie imobiliară, de îndeplinirea formalităților de publicitate. Mai mult, sfera de aplicare a acestor principii a fost și mai mult restrînsă în momentul în care s-a impus forma solemnă (de regulă, notarială) a actelor juridice prin care se constituiau sau se transmiteau drepturi reale imobiliare.
Desăvîrșirea unității naționale după primul război mondial s-a produs însă, în primul rînd, sub aspect politic, și numai parțial sub aspect economic și juridic. Teritoriile care fuseseră integrate în fostul Imperiu Austro-Ungar aveau o tradiție juridică diferită, de inspirație germanică, astfel încît, în ceea ce s-a numit România Mare, coexistau spații juridice diverse. Unificarea acestora s-a dovedit a fi un proces foarte îndelungat, prezentat pentru perioada interbelică de Sevastian Cercel, în Unificarea legislativă a României Mari. 1918-1938, cartea publicată la Editura Academiei la finele anului 2025. Dar procesul de unificare legislativă nu a fost încheiat nici pînă astăzi în ceea ce privește publicitatea imobiliară. În Transilvania, Banat, Crișana, Maramureș și Bucovina a continuat să se aplice sistemul publicității imobiliare reale, întemeiat pe cartea funciară, reglementată de dreptul austriac, în timp ce sistemul publicității personale, de inspirație franceză, se aplica în Vechiul Regat. Sistemul de publicitate imobiliară întemeiat pe cartea funciară oferea mai multe garanții pentru securitatea statică și securitatea dinamică a drepturilor reale imobiliare întrucît o carte funciară cuprinde atît datele de identificare ale unui imobil determinat (teren și lucrările aferente), cît și istoria sa juridică. S-a impus astfel ideea extinderii acestui sistem în întreaga țară, idee care a stat la baza Legii nr. 93/1933 pentru organizarea cadastrului funciar și pentru introducerea cărților funduare în Vechiul Regat și Basarabia și a Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiunilor referitoare la cărțile funciare. Aplicarea acestor reglementări presupunea însă realizarea prealabilă a cadastrului național, adică măsurători cadastrale riguroase nu numai în teritoriile în care funcționa deja sistemul de publicitate imobiliară întemeiat pe cartea funciară, ci și în teritoriile din Vechiul Regat și din Basarabia. Al doilea război mondial și regimul comunist au făcut imposibilă efectuarea acestor măsurători cadastrale, astfel încît s-a păstrat diversitatea sistemelor de publicitate imobiliară: în Vechiul Regat s-a aplicat în continuare sistemul de publicitate imobiliară cu caracter personal, iar în Transilvania (incluzînd și regiunile Banat, Crișana și Maramureș) și în Bucovina de Sud a fost pus în aplicare, prin măsuri succesive, Decretul-lege nr. 115/1938.
După prăbușirea sistemului comunist, a fost reluat proiectul unificării sistemelor de publicitate imobiliară, proiect care stă la baza Legii nr. 7/1996. În forma inițială, această reglementare a fost o struțo-cămilă, în încercarea imposibilă de a sintetiza un sistem personal cu un sistem real de publicitate imobiliară. Prin intrarea în vigoare a noului Cod civil s-a pus capăt acestei anomalii, optîndu-se în mod clar și ferm în favoarea unui sistem de publicitate imobiliară cu caracter real. A rămas însă problema foarte dificilă a efectuării măsurătorilor necesare pentru crearea sistemului integrat de cadastru și de publicitate imobiliară la nivel național. Pînă la finalizarea lor, se va menține, în mod fatal, incoerența publicității imobiliare. Dacă în perioada interbelică au existat justificări, mai mult sau mai puțin obiective, care au încetinit, iar apoi au stopat aceste măsurători, în prezent nu mai există nici o justificare rezonabilă pentru întîrzierea finalizării unui sistem unic de cadastru și publicitate imobiliară. Dificultățile tehnice, insuficiența resurselor financiare și numărul limitat al specialiștilor cadastrali sînt obstacole care pot fi depășite printr-un strategie clară, eficientă și asumată transpartinic de clasa politică.
Nerealizarea acestui obiectiv este imputabilă tuturor celor care au guvernat România de la adoptarea Legii nr. 7/1996 și pînă în prezent Ca urmare, se menține o stare de incertitudine a drepturilor de proprietate imobiliară, cu consecințe extrem de periculoase în toate domeniile economice, a căror dezvoltare presupune o bază imobiliară. Inflația litigioasă în materie imobiliară este generată de – și, la rîndul ei, potențează – această stare de incertitudine.
